Hur socialt hållbarhetsarbete blir en framgång för bostadsbolag

Lena Liljendahl är expert på boendefrågor på Sveriges Allmänytta. Med ett starkt engagemang för sociala frågor och ett stort intresse för kommunikation har Lena kontakt med medlemsföretagen för att samla erfarenheter och sprida goda exempel. Vi fördjupar oss i en intervju och hör mer om hur man skapar en god hyresgästdialog, fördelarna med att ge utrymme för boendeinflytande och de ekonomiska fördelar det medför för förvaltningen.

Berätta mer om Sveriges Allmännyttas arbete med social hållbarhet?

Ämnet social hållbarhet är väldigt stort, men det finns fyra områden som jag har extra fokus på; hyresgästkommunikation, boendeinflytande (delaktighet), integration och områdesutveckling. Det är inom dessa områden jag arbetar med att samla erfarenheter och goda exempel för att kunna bistå med stöd till alla de fastighetsägare som hör av sig och vill utvecklas inom området. Våra medlemsföretag är stora ägare av fastigheter i socioekonomiskt utsatta områden där det blir allt viktigare att ha kompetens och hur man praktiskt ska närma sig frågorna. Det är både fastighetsägarens ansvar och intresse idag.

Varför är boendeinflytande viktigt?

Det handlar om människors hem, en trygghetspunkt som det är mycket känslor kopplat till, och oftast vet hyresgästerna väldigt väl hur det fungerar i husen och vad som kan förbättras. Som hyresvärd är det viktigt att lyssna, ta emot och vara öppen för åsikter och sedan återkoppla med vad man kan erbjuda. Vi ser många fördelar när dialogen med de boende fungerar väl. Det kan gälla det vardagliga förvaltningsarbetet men också vid speciella tillfällen som under en renovering. Det handlar ofta om att fånga upp en oro och sedan hitta ett sätt att engagera hyresgästen för att det ska fungera på bästa sätt.

”Vi ser många fördelar när dialogen med de boende fungerar väl. Det kan gälla det vardagliga förvaltningsarbetet men också vid speciella tillfällen som under en renovering”.

Hur påverkar boendeinflytande förvaltningen av bostadsbolag?

I vissa områden har så få som 27 % av de boende jobb och skolresultaten kan vara så låga att bara hälften av barnen som går ut grundskolan kommer in på gymnasiet. Det skapar besvikelse, negativa spiraler och en grogrund för kriminalitet. Och det påverkar fastighetsförvaltningen som kan bli mer svårhanterlig. Här blir boendeinflytande extra viktigt för i ett sådant läge handlar det om att lyfta området och växla upp. Och det är ett arbete som bäst görs tillsammans med de boende själva. Boende säger ofta; ”fråga oss, vi vet, vi bor här och vi älskar området”. Alla människor vill trivas där de bor och det finns mycket positiva krafter i boendet som man måste se till att ta tillvara. Fastighetsägare har en stor roll här och kan verkligen göra skillnad. Det finns flera exempel på bostadsområden där det skett en positiv rörelse och där bostadsbolaget spelat en nyckelroll, Gårdsten utanför Göteborg är bara ett exempel. Men det tar lång tid.

Vilka utmaningar finns för bostadsbolag i arbetet med boendeinflytande?

Det kan vara utmanande att tillfredsställa alla synpunkter och önskemål om önskemålen är motstridiga, eller svårt att avgöra om några få personers åsikter verkligen är representativa för fler. Då kan det vara bra att ha referensgrupper. En del av våra medlemmar bjuder kontinuerligt in unga till en panel för att höra hur de ser på framtidens boende. En annan utmaning kan vara att nå ut och engagera boende just för att få dem delaktiga. Ett uppmuntrande sätt kan vara att öronmärka en särskild pott pengar, ibland kallad boendebudget, som hyresgäster kan ansöka om att få använda till trivselhöjande projekt eller aktiviteter.

Renovering är ett annat exempel på när boendeinflytande och kommunikation är extra viktigt för ett gott resultat. Att få kontakt med varje enskild hyresgäst kan vara tidskrävande och svårt. Här kan det vara bra att ta hjälp av många olika kanaler och tillvägagångssätt. Information på hemsida, i boendeapp, trapphusutdelning, fördjupad intervju, visningslägenhet, frågestunder och mer klassiska informationsmöten är några exempel. Man behöver arbeta på flera fronter samtidigt och hitta sätt att skapa engagemang. Under pandemin provade många för första gången att hålla digitala möten med hyresgäster och en del har fortsatt med det som ett komplement.

”De ägare som är duktiga på hyresgästkommunikation hittar snarare ett förhållningssätt där de underlättar så mycket som möjligt för hyresgästen att göra rätt”.

Hur ser en bra hyresgästkommunikation ut, tycker du?

Det är lätt att förknippa hyresgästkommunikation med det problemorienterade. Användning och skötsel av gemensamma ytor som tvättstuga och trapphus samt trygghets- och säkerhetsfrågor är sådant som våra medlemmar lyfter fram som särskilt utmanande. Här finns en risk att det blir mycket pekpinnar till de boende. Men de fastighetsägare som är duktiga på hyresgästkommunikation hittar snarare ett förhållningssätt där de underlättar så mycket som möjligt för hyresgästen att göra rätt. Det kan handla om att löpande gå ut med viktig information i god tid, dela informativa filmer om lägenhets- och trapphusvård, eller förbättra skyltningen till soprum. Och parallellt arbetar de med att bygga en löpande relation och tillit. Är man duktig på positiv information blir även de svåra sakerna lättare och detta skapar stolthet hos både medarbetare och hyresgäster. Mitt generella tips är att inte glömma att det oftast finns många olika sätt att nå hyresgäster och att man ibland behöver använda flera kanaler parallellt. SMS, app, hemsida, trapphusutdelning och bomöten är bara några exempel och ibland behöver man arbeta på flera fronter samtidigt och inte bara ha en kanal. Man kan också passa på att informera vid ett evenemang i området som drar mycket folk eller be att få närvara när en lokal förening har möte.

Skiljer sig arbetet åt mellan privata och allmännyttiga bolag när det gäller social hållbarhet?

För allmännyttan ligger social hållbarhet i vårt DNA och det arbete vi gör kan tas för givet. Vi är ibland lite sämre på att uppmärksamma allt gott som görs inom området. Jag upplever att privata aktörer idag är mer intresserade än tidigare av att göra samhällsnytta. Våra medlemmar lyfter ofta fram att socialt hållbarhetsarbete inte behöver stå i motsats till affärsmässighet. Tvärtom, och vi märker också att allt fler intresserar sig för detta och vill ta del av vårt arbete.

”Det kan finnas en direkt koppling till pengar om man landar rätt med sitt sociala hållbarhetsarbete. Lyckas man med en god hyresgästdialog och att engagera boende finns det till exempel pengar att spara inom områdena skador, avfallshantering och energiförbrukning”.

Var finns de största ekonomiska vinsterna med socialt hållbarhetsarbete?

Det kan finnas en direkt koppling till pengar om man träffar rätt med sitt sociala hållbarhetsarbete. Lyckas man med en god hyresgästdialog och att engagera boende finns det till exempel pengar att spara i skadedjursbekämpning, avfallshantering och energiförbrukning. Andra effekter som uppstår när människor trivs är minskade flyttar och minskad risk för tomställning. Flyttar har förstås också att göra med andra faktorer och kan inte helt tillskrivas det sociala hållbarhetsarbetet. Men ökad trygghet och trivsel är alltid en stor vinst ur ett samhällsperspektiv.

”Jag tror mycket på kombinationen av analogt och digitalt. Använd många kanaler och verktyg”.

Vilka är dina tips till de bostadsaktörer som vill skapa en bättre hyresgästdialog?

Jag tror mycket på kombinationen av analogt och digitalt. Använd många kanaler och verktyg. Skicka ut information, enkäter och frågor digitalt och analogt, och bjud på fika utanför huset. Tänk utanför boxen. Ha kreativa idéer och ta inspiration från hur andra har gjort – de flesta har samma utmaningar. Kontakta bostadsbolag på andra håll och våga testa olika sätt att möta hyresgästen och ha en god dialog. Företag som är bra på att ständigt påminna sina medarbetare om rollen som samhällsaktörer i lokalområdet, tror jag, har bättre framgång. Rollen innebär mer än att bara vara en kommersiell fastighetsägare – man måste vilja erbjuda det lilla extra.