Så blir socialt hållbarhetsarbete en framgång för bostadsbolag

Berätta mer om Sveriges Allmännyttas arbete med social hållbarhet?

Ämnet social hållbarhet är ju väldigt stort men det är fyra områden som jag har extra fokus på; hyresgästkommunikation, boinflytande (delaktighet), integration och stadsdelsutveckling. Det är inom dessa områden jag driver arbetet med att samla erfarenheter och goda exempel för att kunna bistå med stöd till alla de fastighetsägare som hör av sig och vill utveckla sig inom området. Våra medlemsbolag är stora ägare av fastigheter i socioekonomiskt utsatta områden där det blir allt viktigare med kompetens och hur man tar sig an frågorna rent praktiskt. Det ligger såväl i fastighetsägarens ansvar som intresse idag.

Varför är boinflytande viktigt?

Det gäller ju människors hem, en trygghetspunkt som det finns mycket känslor kopplat till, och oftast vet hyresgästerna väldigt bra hur saker och ting fungerar i husen och vad som kan förbättras. Som hyresvärd är det viktigt att lyssna, ta emot och vara öppen för åsikter och sedan får man återkoppla med vad man kan erbjuda. Vi ser väldigt många fördelar när dialogen med de boende fungerar bra. Det kan gälla det dagliga förvaltningsarbetet men också vid speciella tillfällen som vid en renovering. Det handlar ofta om att fånga upp en oro och sedan hitta ett sätt att samverka med hyresgästen för att få det att fungera som bäst.

”Vi ser väldigt många fördelar när dialogen med de boende fungerar bra. Det kan gälla det dagliga förvaltningsarbetet men också vid speciella tillfällen som vid en renovering”.

Hur påverkar boinflytande förvaltningen hos bostadsbolag?

I vissa bostadsområden är det så få som 27% av de boende som har arbete och skolresultaten kan vara så låga att endast hälften av barnen som går ut grundskolan kommer in på gymnasiet. Det skapar besvikelse, negativa spiraler och en grogrund för kriminalitet. Och det påverkar fastighetsförvaltningen som kan bli mer svårskött. Här blir boinflytande extra viktigt därför att i ett sådant läge handlar det om att lyfta området och steppa upp. Och det är ett arbete som görs bäst tillsammans med de boende själva. Boende säger ofta; ”fråga oss, vi vet, vi bor här och vi älskar området”. Alla människor vill trivas där de bor och det finns massa positiva krafter hos boende som man måste se till att ta vara på. Här har fastighetsägare en stor roll och kan verkligen göra skillnad. Det finns flera exempel på bostadsområden där det skett en positiv förflyttning och där bostadsbolaget haft en nyckelroll, Gårdsten utanför Göteborg är bara ett exempel. Men det tar lång tid.

Vad finns det för utmaningar för bostadsbolag i att arbeta med boinflytande?

Det kan vara utmanande att tillgodose alla synpunkter och önskemål om önskemålen är motstridiga, eller svårt att avgöra om synpunkter från några personer verkligen är representativa för fler. Då kan det vara bra med referensgrupper. En del av våra medlemmar bjuder kontinuerligt in unga personer i en panel för att höra hur de ser på framtidens boende. En annan utmaning kan vara att nå ut och engagera de boende just för att få dem involverade. Ett uppmuntrande sätt kan vara att öronmärka en särskild pott med pengar, ibland kallad boendebudget, som hyresgästerna kan ansöka om att använda till trivselhöjande projekt eller aktiviteter.

Renovering är ett annat exempel på när boinflytande och kommunikation är extra viktigt för ett gott resultat. Att komma i kontakt med varje enskild hyresgäst kan vara tidskrävande och svårt. Här kan det vara bra att använda sig av många olika kanaler och tillvägagångssätt. Information på hemsida, i boendeapp, trapphusanslag, djupintervju, visningslägenhet, frågestunder och mer klassiska informationsmöten är några exempel. Man behöver jobba på flera fronter samtidigt och hitta sätt för att skapa engagemang. Under pandemin var det många som testade att hålla digitala möten med hyresgäster för första gången och en del har fortsatt med det som ett komplement.

”De fastighetsägare som är duktiga på hyresgästkommunikation hittar snarare ett förhållningssätt där de underlättar så mycket som möjligt för hyresgästen att göra rätt”.

Hur ser en bra hyresgästkommunikation ut tycker du?

Det är lätt hänt att hyresgästkommunikation kopplas till det problemorienterade. Användning och skötsel av gemensamma utrymmen som tvättstuga och trapphus liksom ordnings- och trygghetsfrågor är sådant som våra medlemmar lyfter fram som extra utmanande. Här finns det en risk att det blir mycket pekpinnar till de boende. Men de fastighetsägare som är duktiga på hyresgästkommunikation hittar snarare ett förhåll- ningssätt där de underlättar så mycket som möjligt för hyresgästen att göra rätt. Detta kan handla om att löpande komma ut med viktig information i god tid, dela informativa filmer om skötsel i lägenhet och trapphus eller förbättra skyltningen till soprum. Och parallellt med det så jobbar de med att bygga en löpande relation och ett förtroende. Är man duktig på positiv information blir även det svåra lättare och det skapar stolthet hos såväl medarbetare som hyresgäster. Mitt generella tips är nog att inte glömma bort att det oftast finns många olika sätt att nå hyresgäster på och att man ibland behöver använda sig av flera kanaler parallellt. SMS, app, hemsida, trapphusanslag och bomöten är bara några exempel och ibland behöver man jobba på flera fronter samtidigt och inte bara ha en kanal. Man kan också passa på att informera vid något evenemang i området som drar mycket folk eller be att få vara med när en lokal förening har möte.

Skiljer sig arbetet åt mellan privata och allmännyttiga bolag vad gäller social hållbarhet?

För allmännyttan sitter det sociala hållbarhetsarbetet i vårt DNA och arbetet vi gör kan tas för givet. Vi är ibland lite sämre på att uppmärksamma allt bra som görs inom området. Jag uppfattar det som att privata aktörer idag är mer intresserade än tidigare av att vara samhällsnyttiga. Våra medlemmar påpekar ofta att ett socialt hållbarhetsarbete inte behöver stå i motsättning till affärsmässighet. Tvärtom, och vi märker ju också att fler och fler är intresserade av det här och vill ta del av vårt arbete.

”Det kan finnas en direkt koppling till pengar om man landar rätt med sitt sociala hållbarhetsarbete. Om man lyckas med en god hyresgästdialog och att engagera boende så finns det till exempel pengar att spara inom skadegörelse, avfallshantering och energiförbrukning”.

Var finns de största ekonomiska vinningarna av arbetet med social hållbarhet?

Det kan finnas en direkt koppling till pengar om man landar rätt med sitt sociala hållbarhetsarbete. Om man lyckas med en god hyresgästdialog och att engagera boende så finns det till exempel pengar att spara inom skadegörelse, avfallshantering och energiförbrukning. Andra effekter som uppstår när människor trivs är minskade omflyttningar och minskad risk för vakanser. Givetvis har omflyttning även med andra faktorer att göra och kan inte helt hänföras till ett socialt hållbarhetsarbete. Men ökad trygghet och trivsel är alltid en stor vinst samhällsekonomiskt.

”Jag tror mycket på kombinationen av analogt och digitalt. Använd många kanaler och verktyg”.

Vilka är dina tips till de bostadsaktörer som vill skapa en bättre hyresgästdialog?

Jag tror mycket på kombinationen av analogt och digitalt. Använd många kanaler och verktyg. Skicka ut kommunikation, enkäter och frågor digitalt och analogt, och bjud på kaffe utanför huset. Tänk utanför boxen. Ha kreativ idéspåning och ta inspiration av hur andra har gjort – de flesta har samma utmaningar. Kontakta bostadsbolag på annan ort och våga testa olika sätt för att möta hyresgästen och ha en bra dialog. Bolag som är duktiga på att ständigt påminna sina medarbetare om rollen som samhällsaktör på orten tror jag har bättre framgång. Rollen innebär mer än att bara vara en kommersiell fastighetsägare – man ska vilja erbjuda det där lilla extra.